Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Wer Mieteinnahmen hat, der möchte auch wissen, wie sich diese auf die Steuererklärung auswirken. Das hängt von vielen Faktoren, wie deinem restlichen Einkommen, deinen Ausgaben und noch vielem mehr ab. Wie genau das alles funktioniert, erfährst du hier 🤝
Das Wichtigste zum Versteuern von Mieteinnahmen in Kürze
- 🏡Vermietest du Immobilien, Fahrzeuge oder Maschinen an Privatpersonen, hast du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
- 😵💫Laut dem Subsidiaritätsprinzip handelt es sich nicht mehr um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn du gewerblich vermietest. In diesem Fall hast du Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb.
- 💸Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind einkommensteuerpflichtig. Sie werden also über deine Einkommensteuer besteuert.
- 📄Deine Mieteinnahmen gibst du in der Steuererklärung in Anlage V an.
Die Themen im Überblick
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Was sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung?
Einnahmen aus Vermietung sind für die meisten einfach nur die Einnahmen, die du hast, wenn du eine Immobilie vermietest. Das deckt aber noch lange nicht alle Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach dem Einkommensteuergesetz ab. Folgende Einnahmen gehören ebenfalls dazu:- Vermietung von Gebäuden, Gebäudeteilen, Grundstücken, Schiffen und grundstücksgleichen Rechten
- Vermietung und Verpachtung von beweglichem Betriebsvermögen wie Werkzeuge, Maschinen oder Fahrzeuge
- Überlassung von Urheberrechten im künstlerischen, schriftstellerischen und gewerblichen Bereich
- Verkauf von Miet- und Pachtzinsen
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Wie musst du Mieteinnahmen versteuern?
Mieteinkünfte gehören zu den sogenannten Überschusseinkünften. Das bedeutet, um deine Mieteinnahmen zu versteuern, stellst du die Einnahmen und die Ausgaben gegenüber und ziehst die Einnahmen von den Ausgaben ab. Was nach dieser Rechnung übrig bleibt, wird dann besteuert 🧮Ein weiterer Faktor, den du beachten musst, ist die Miethöhe. Wenn die Miethöhe bei 66 % der ortsüblichen Miete liegt, dann ist klar, dass du die Wohnung mit einer Gewinnerzielungsabsicht vermietest. Somit kannst du alle absetzbaren Kosten in voller Höhe absetzen. Zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete muss geprüft werden, ob eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt. Liegt die Miete unterhalb von 50 % der ortsüblichen Miete, so kannst du alle absetzbaren Kosten nur anteilig absetzen 😑
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Welche Kosten kannst du als Vermieter absetzen?
Es gibt eine ganze Reihe absetzbarer Kosten, die du als Vermieter in deiner Steuererklärung angeben kannst. Die folgenden Kosten kannst du nutzen, um deine Steuerlast auf deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu senken:- ✍️Anschaffungskosten in Form der Abschreibung für Abnutzung
- ⚒️Erhaltungsaufwendungen, Modernisierungskosten und Reparaturkosten
- 🧑💼Maklergebühren
- ⚡️Nebenkosten
- 🏡Grundsteuer
- 🚗Fahrtkosten für Fahrten zu deinen Mietobjekten
- 📖Verwaltungskosten
- 🩹Mitgliedsbeiträge zu Vermieterverbänden
- 😅Abfindungen
- 🏚️Kosten durch Leerstand
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Wie hoch ist die Steuer auf Mieteinnahmen?
Wie hoch die Steuer auf deine Mieteinnahmen ist, hängt immer von deinem individuellen Steuersatz ab. Deine Mieteinnahmen gehören zu deinen einkommensteuerpflichtigen Einkünften. Für die Berechnung der Einkünfte zählst du all deine einkommensteuerpflichtigen Einkünfte zusammen und diese werden dann gemeinsam versteuert 🧮Wenn deine gesamten Einkünfte unterhalb des Grundfreibetrags liegen, fallen keine Steuern für dich an. Alles, was oberhalb des Grundfreibetrags liegt, wird entsprechend der Steuerprogression nach deinem persönlichen Steuersatz besteuert 💸
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Ab wann musst du deine Mieteinnahmen versteuern?
Deine Mieteinnahmen muss du versteuern, sofern deine einkommensteuerpflichtigen Einkünfte nach Abzug aller absetzbaren Kosten, oberhalb des Grundfreibetrags liegen. Je höher deine Einkünfte sind, desto höher ist am Ende die zu zahlende Steuer ⚖️6
Wo gibst du Mieteinnahmen in der Steuererklärung an?
Deine Mieteinnahmen bzw. deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibst du in deiner Steuererklärung in Anlage V an. Nicht nur deine Einkünfte, sondern auch deine Ausgaben musst du hier angeben. Das kannst du entweder klassisch über Elster oder einfach in nur 20 Minuten mit der Steuerbot-App erledigen 🤝
Fazit
Die Besteuerung von Mieteinnahmen verläuft ebenso, wie die Besteuerung von deinen Einkünften als Arbeitnehmer. Der schwierige Teil ist nicht die Besteuerung, sondern die Steuererklärung. Aber auch das ist mit Steuerbot nicht mehr so schwierig. Probier es doch mal aus 😉
Häufig gestellte Fragen zum Versteuern von Mieteinnahmen Steuerfreibeträgen
Gibt es besondere Regelungen, wenn die Vermietung als Liebhaberei gilt?
Was passiert, wenn du Verluste durch Vermietung und Verpachtung hast?
Gibt es besondere Regelungen bei Untervermietung?
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