Was können Vermieter von der Steuer absetzen?

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  Als Vermieter kannst du Werbungskosten absetzen!

Werbungskosten kennst du vermutlich schon aus deiner Steuererklärung, wenn du Kosten für deine Lohnarbeit hast. Diese kannst du in der Regel in deiner Steuererklärung angeben. Zwar sind die Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung nicht dieselben Kosten, wie bei deiner Tätigkeit als Arbeitnehmer, aber der steuerliche Effekt ist der gleiche 💸

Alle Kosten, die du ausgibst, um weiterhin deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu gewährleisten oder sogar zu vermehren, kannst du absetzen. Diese Kosten werden dann von deinen Einkünften abgezogen und der dann noch bleibende Rest bzw. Überschuss wird über deine Einkommensteuer versteuert.

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  Anschaffungskosten von Haus oder Wohnung

Du kannst deine Anschaffungskosten für die Immobilie absetzen. Leider ist es nicht so einfach und so lukrativ, wie es zunächst klingt. Das liegt daran, dass du nicht die direkten Anschaffungskosten absetzt, sondern lediglich die Gebäudeabschreibung. Du setzt also jedes Jahr, für die nächsten 33 bis 50 Jahre einen kleinen Teil der Anschaffungskosten ab 📉

Bei Immobilien, die vor 2023 erbaut wurden, setzt du 2 % der Anschaffungskosten über 50 Jahre ab und bei Immobilien, die ab 2023 erbaut wurden, setzt du 3 % der Anschaffungskosten über 33 Jahre ab.

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  Grundsteuer

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die du für deine Immobilien oder dein Grundstück jährlich an dein zuständiges Finanzamt abführst. Die Hebesätze der Grundsteuer variieren je nach Stadt. Abgeführt wird die Grundsteuer vierteljährlich.

Wenn du deine Immobilie wirtschaftlich nutzt, diese also vermietest, kannst du sie von der Steuer absetzen 🤑

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  Zinsen

Die Anschaffung einer Immobilie ist oftmals mit einem Kredit verbunden. Die Anschaffungskosten kannst du bereits über die Gebäudeabschreibung absetzen. Damit du auf den Schuldzinsen nicht sitzen bleibst, kannst du auch die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzen. Dafür gibst du in deiner Steuererklärung in jedem Jahr die gezahlten Schuldzinsen als Werbungskosten an 🏦

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  Kontoführung

Arbeitnehmer können Kontoführungsgebühren bereits absetzen. Dafür gibt es eine Nichtbeanstandungsgrenze von 16 €. Wenn du nun allerdings höhere Kontoführungsgebühren hast, da du für deine Mieteinnahmen und die Ausgaben in Verbindung mit der Immobilie ein eigenes Konto hast, kannst du die Kontoführungsgebühren für dieses Konto in Gänze absetzen. Wichtig ist dabei, dass du dieses Konto für keinerlei private Zwecke nutzt. Lediglich Überweisungen von deinem Mietkonto auf dein privates Konto sind als privat genutzt Zwecke legitim, da du deine Gewinne ja auch irgendwann an dich selbst auszahlen möchtest 🤝

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  Reparatur und Renovierung

Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen sind für Immobilienbesitzer völlig normal. Damit diese Kosten dich finanziell nicht einschränken oder du auf die Maßnahmen aus finanziellen Gründen verzichten musst, kannst du die Kosten dafür einfach absetzen. In diesen Bereich fallen zum Beispiel Kosten für neue Fenster, Klempnerarbeiten und Kosten für kleinere Reparaturen durch Handwerker.

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  Sanierung

Sanierungsmaßnahmen sind in der Regel deutlich teurer als herkömmliche Reparaturen. Kleinere Sanierungsmaßnahmen unterhalb von 4.000 € kannst du direkt von der Steuer absetzen. Größere Maßnahmen, die sich oberhalb dieser Preisgrenze befinden, musst du leider über mehrere Jahre abschreiben. Du musst die größeren Baumaßnahmen entsprechend planen, da du steuerlich erst über einige Zeit profitieren kannst 🏚️

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  Möbel

Nicht jeder Immobilienbesitzer vermietet möbliert. Gehörst du zu denjenigen, die mit Möbeln vermieten, kannst du natürlich auch die Möbel von der Steuer absetzen. Auch wenn Möbel nach einem Mieterwechsel ersetzt werden müssen, sind die neuen Möbel, sofern eine Reparatur nicht wirtschaftlich ist, absetzbar.

Die Möbel musst du allerdings über mehrere Jahre abschreiben, sofern diese nicht unter die Grenze der geringwertigen Wirtschaftsgüter von 800 € Netto bzw. 952 € Brutto fallen.

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  Hausnebenkosten

Die Nebenkosten werden in der Regel auf die Mieter umgelegt. Dennoch müssen die Nebenkosten in deiner Steuererklärung auftauchen. Die Nebenkosten, die deine Mieter an dich zahlen, sind Einnahmen, die du versteuern musst. Damit sich das nicht negativ für dich auswirkt, musst du die Hausnebenkosten als Ausgaben angeben 🤝

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  Maklergebühren

Nicht immer kannst du selbst nach einem Mieter suchen. Manchmal erlaubt es deine Zeit nicht, wenn du berufstätig bist. In anderen Fällen ist deine Immobilie zu weit entfernt, um regelmäßige Besichtigungen durchzuführen. Damit du nicht komplett auf deine Freizeit verzichten musst, gibt es Makler, die bei der Mietersuche helfen können. Zwar möchten diese Makler auch etwas verdienen, aber keine Sorge, denn du kannst die Maklergebühren in voller Höhe als Werbungskosten absetzen 💸

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  Werbung

Nicht nur ein Makler kann dir dabei helfen, neue Mieter zu finden. Besonders in Gegenden, in welchen Wohnungen nicht einfach zu vermieten sind, kann es sein, dass du Werbung schalten musst, um die Wohnung besser zu vermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, wo du die Werbung schaltest. Die Kosten bleiben in voller Höhe als buchstäbliche Werbungskosten absetzbar 📺

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  Fahrtkosten

Eine Immobilie ist mit großer Verantwortung verbunden. Du kannst natürlich Hausverwaltung, Makler etc. bezahlen, um möglichst selten zu deiner Immobilie fahren zu müssen, aber manchmal musst du selbst da sein. In diesem Fall werden auch die entstehenden Fahrtkosten zu deiner Immobilie übernommen. Dabei gelten die gleichen Regeln, wie bei Fahrtkosten zu deiner ersten Tätigkeitsstätte als Arbeitnehmer.

Du bekommst 30 Cent pro gefahrenen Kilometer und ab 21 Kilometern bekommst du sogar 38 Cent. Leider werden nur die Fahrtkosten zur Immobilie erstattet. Die Heimfahrt wird nicht übernommen, da Heimfahrten steuerlich als Privatsache gelten.

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  Anwaltskosten

Bei Streitigkeiten mit schwierigen Mietern kann manchmal nur der Anwalt helfen. Du sollst im Zusammenhang mit deinen Mieteinnahmen allerdings immer dazu in der Lage sein, dein Recht durchzusetzen, ohne dir große finanzielle Sorgen machen zu müssen. Deshalb lässt der Staat zu, dass du deine Anwaltskosten bei Mieterstreitigkeiten absetzen kannst 👨‍⚖️

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  Mitgliedsbeiträge

Vermieterverbände geben regelmäßig neue und wichtige Informationen an Vermieter weiter. Das machen die Vermieterverbände natürlich nicht kostenfrei. Die Kosten dafür kannst du absetzen, sodass du immer auf dem neusten Stand bleiben kannst 📰

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  Abfindung für Mieter

Es kann unterschiedlichste Gründe geben, weshalb du möchtest, dass ein Vermieter frühzeitig auszieht. In vielen Fällen möchten die Mieter dafür eine Abfindung haben. Diese Abfindung kannst du von der Steuer absetzen, sodass du die Wohnung danach neu vermieten kannst. Eine solche Abfindung kann dich eine oder sogar mehrere Monatsmieten kosten. Besonders interessant ist das zum Beispiel, wenn du vor der Neuvermietung einige Modernisierungsmaßnahmen durchführen möchtest, um danach eine höhere Miete verlangen zu können 📈

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  Leerstand

Während der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen steht deine Wohnung in der Regel leer. In der Zeit nach der Modernisierung ist die Wohnung aber nicht automatisch vermietet. Ein Leerstand ist selbst mit Makler und Werbung nicht immer vermeidbar.

Gebäudeabschreibung, Nebenkosten und Schuldzinsen fallen aber nicht weg, nur weil deine Immobilie aktuell unbewohnt ist. Ist eine Vermietung allerdings geplant, so bleibst du nicht auf den Kosten für den Leerstand sitzen. Immerhin bleibt eine Steuerentlastung, da du die Kosten, welche beim Leerstand anfallen, in voller Höhe absetzen kannst.

Du hast Fragen zu den absetzbaren Kosten für Vermieter? Schreib uns!

Unser Support steht dir jederzeit unter support@steuerbot.com zur Verfügung.

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